お金のこと

更新日：2020年5月14 山梨で家づくりをする人が最初にこれから学ぶべきお金の話についてまとめました。家づくりの本質は、自分たちの「人生を豊かにする」こと。お金は人生にも大きな影響を与えます。まずお金についてわかりやすくお話しします。 と言っても人生最大の買い物である家づくりに関するお金の話ですから短い文章で完結できないのは当然です。気になるところだけでも目を通してください。気合と情熱を入れて書いたので結構なボリュームですので(^^; こんにちは。 Webメディア『山梨家づくり新聞』で編集・企画・ライターをしている勝村です。

家づくりは選択の連続です。間取り、キッチンやお風呂、トイレなどの設備関係、建具、床材や壁、天井にどんな素材を使うかなどなど、あげればキリがありません。 というのも家づくりは「法的と物理的に不可能でなければお金をかけることによってなんでもできる」のです。 しかし大抵の人の場合は予算に限りがあるのでそこにジレンマを感じるのです。 良いものは高いし、お洒落なものも高い、坪数を大きくすればそれだけ金額は大きくなる。。。 そして、住み始めるまでには建築費以外にもお金がかかるというね。。。 一生懸命に勉強して情報を集めて、理想や夢ばかり追いかけて、打ち合わせを重ねた・・・けどやっぱり自分たちの予算では希望の家は建てられなかった。妥協に妥協を重ねてしょうがなく家を購入する。というのは悲しすぎます。 という訳でまずはどこの会社で家を建て、どんな間取りでどんなデザインの家を建てるか考える前に、家づくりの「お金」について知ってください。

住宅会社を決める前にすること&してはいけないこと

１.家づくりのお金についてざっくり知る（インターネット・書籍） ２.思い通りの住まいのイメージを持つ。（インターネット・SNS・書籍・見学会） ３.生涯の資金計画をした上での予算を算出する。（住宅会社で資金計画やファイナンシャルプランナーに相談） ４.自分たちの価値基準や判断基準となるモノサシをもつ（インターネット・書籍・セミナー・見学会） ５.住宅会社（工務店、ハウスメーカー、建築家）を決める。 ６.土地と間取りを決める ７.請負契約を結ぶ 多くの方はいきなり住宅公園にいき「どの住宅会社が良いかなぁ」と住宅会社を決めようとするのです。で、一番厄介なのが、偏った知識や判断基準を刷り込まれてしまうことです。当然住宅の営業マンは自社の建物に有利な判断基準を刷り込むように、営業トークをしてきます。大手ハウスメーカーでなくとも各社そのためのマニュアルがバッチリある訳ですからね。 自分たちの価値基準や判断基準となるモノサシがないと、自分たちとウマが合う営業マンのいうことを素直に聴いてしまうということがおきます。よっぽど優秀な営業マン（設計や現場のことも理解した人）でない限り、住み始めるまでは当然ワクワクですし、打ち合わせもスムーズにいくかもしれませんが、建てた後に後悔ポイントがたくさん出てきてしまうのです。インスタグラムで#後悔ポイント　と検索すればたくさん出てきます。 当然、基本的な知識がないので間取りやデザイン、予算は住宅会社の言いなりになってしまいます（特に営業マンは売るプロですからね）。売り手も悪気がある訳ではありませんが、売ることが仕事なので親身に相談にのるフリ（？）をして売り付けてきます（笑）。 余談ですが、「営業マンとの相性が決め手でした」という方は一定数いらっしゃいます。が本当に良いのでしょうか？まぁその人の価値基準なので口出しする必要はありませんが一生で一度の大きな買い物である家なので本質を見た方が良いと思いますが・・・しかも住宅の営業マンの辞職率半端ないですよ（自分もそうですが・・・） ということで少し長くなってしまいましたが「１.家づくりのお金についてざっくり知る」ために山梨で家づくりをする人が最初にこれから学ぶべきお金の話についてまとめた内容をお伝えしていきたいと思います。

お金について学ぶべきことは大きく分けて3つ

・家づくりにかかる総予算 　　→本体価格＋付帯工事＋諸経費＋土地の費用 ・住宅ローンについて 　　→自分の年収だと一体いくら借りられる 　　→借りられる額と借りても良い額は違う 　　→フラット35と変動と固定 ・住宅会社を比較するときに考えるお金の話 　　→坪単価 　　→ハウスメーカーと工務店と設計事務所 　　→注文住宅と規格住宅と建売住宅 　　→どんなところで差が出る？

家づくりにかかる総予算

住宅会社で資金計画をしてもらった方はすでにお分かりかと思いますが、総予算は下記のような構成となっています。 【本体価格（本体工事費）】 文字通り建物の本体に関する価格です。目安として本体工事費は総費用の約７割です。 【付帯工事】 付帯工事とは建物本体以外にかかる費用です。具体的には、フェンスやアプローチなどの外構工事、屋外給排水工事、地盤改良（地盤が悪い場合）、照明器具、カーテン工事費、エアコン代など。目安として２割ほどの費用がかかりますが、土地の状態によって大きく異なります。たとえば道路から建物までの距離が離れている場合、ガスや水道の引き込み費用が高くなったり、下水道が通っていなければ浄化槽を設置しなければなりません。 ※気をつけたいのが、ほぼ全ての家が、本体工事費のみの価格で表示されているということです。 たとえば、本体価格1,800万円（税込1,960万円）の家の場合少なく見積もっても住み始めるまでには約2,500万円（税込）はかかります。それに自動車と同じで最低限の仕様での金額提示なので、オプションやら追加工事やらで結局+100万単位でUPしていきます。意外と購入できる金額だな・・・と思っても、実際はそれ以外の費用で、総費用が膨らむことになるので、きちんと予算を組んで家を購入することが必要になります。もちろん別途土地代もかかってくるので結構な金額ですよね。 【諸経費】 諸費用とは、税金関係（契約書の印紙代や不動産取得税、固定資産税）、住宅ローン関係（つなぎ融資含む印紙代や手数料）、登記費用、火災保険、地盤調査費、建築確認申請費、地鎮祭などの式典費用など。目安は１割。基本的に現金払いとなるので予算としてきちんと確保しておくことが必要です。 ※その他、引越し費用や家具、家電費用も場合によってはかかります。 僕は家具と家電ほとんど新調したので結構な金額になり焦りました。時間的に余裕があれば家づくりの段階で新しく買うか今のものを持っていくか決めましょう。新しいものを買う場合は設計の際に大きさ（高さ・幅・奥行き）を組み込んでおくと最高です。お掃除ロボの基地やコードレスのダイソンの定位置などを組み込めるとすっきりしますよね。 【土地の費用】 土地代＋仲介手数料（400万円以上の場合：（土地代×3%＋6万円）＋税）＋登記費用＋不動産取得税＋ローンを組む場合は手数料と印紙代 すでに土地をお持ちの方も建て替えなら解体費用（木造なら坪数×4万円が目安）がかかりますし、農地の場合は農地転用費用として行政書士に約10万円、その他文筆だったり、開発だったり、造成だったり必要な場合は100万単位のお金がかかる可能性だってあります。 ここまでお読みいただいた人なら「え？お金に関することたくさんありすぎてよくわからない」とお思いかと察しますが、安心してください。気になる住宅会社へいって詳しくいけば良いのです。資金計画したからといって契約する必要ないですし、一度資金計画をするとお金のことを理解できるので勉強になると思います。それでも「売り込まれそうで嫌だ」「親切にされると好きになってしまいそう笑」という方はファイナンシャルプランナーなど第三者的な立場でアドバイスしてもらえるところに相談してみると良いでしょう。

住宅ローンについて

住宅ローンを組まないで家づくりをするという人や、今までに住宅ローンを組んだことがある、または金融機関に勤めているという人以外は住宅ローンに関する疑問や不安は何かとあると思います。

自分の年収だと一体いくら借りられるの？

実際に家づくりを考えたときに誰しもが思うことではないでしょうか。「自分の年収だといくら借りられるのだろう？」 はい。この疑問に対する答えは全期間固定金利住宅ローンの「フラット35」のサイトで実際に年収を入れて試算してみました。 借入可能額：金利1.3％（元利均等）・返済期間35年・返済比率35% ※金利については新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準（2020年５月）<取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利>融資率9割以下の実際の金利を元にしました ※借入額はあくまでも目安です(1万円単位で切り捨て）

年収	借入可能額	月々の返済
300万円	2,520万円	7,5万円
350万円	2,950万円	8,8万円
400万円	3,930万円	11,7万円
450万円	4,420万円	13,2万円
500万円	4,910万円	14,6万円
550万円	5,410万円	16,1万円
600万円	5,900万円	17,5万円
650万円	6,390万円	19万円
700万円	6,880万円	20,5万円

計算してて虚しくなってきたのでこれ以上は省略します（笑） ※借入額は概算、月々の返済額はボーナス払い０％の金額です。（金利や各種条件によって借入額は異なりますが）金利1.3％・元利均等・返済期間35年の条件であれば、年収の約10倍近く借りられるというシミュレーション結果となりました。

借りられる額と借りても良い額は全然違う

本題に入る前に・・・ ／／ 家づくりの予算に 根拠はありますか？ ＼＼ 「家づくりの予算はいくらくらいでお考えですか？」と尋ねると大抵の人は「〇〇万円」と具体的な数字が出てきます。 そこで僕は「では、その根拠は？」とちょっと意地悪な質問をする訳です（笑） 「今の家賃と月々の返済額を比較して出した金額」だったり、 「年収からみた借りられる金額」だったり、 「ハウスメーカーの営業担当と打ち合わせした資金計画の金額」だったり・・・ ／／ 本当にその金額で 家を建てても 大丈夫ですか？ ＼＼ 同じ年収でも家族構成、ライフスタイル、趣味嗜好の違いで支出は大きく変わってきます。 子供の人数、教育方針、習い事、どんな学校に行くかetc… 車が好き、旅行が好き、ブランドモノが好き、飲みに行くのが好きetc… 例を挙げるとキリがありませんが、なんとなく理解できますか？ ／ 借りられる額と 借りてもいい額は 全然違う ＼ そうなんです！家づくりをはじめる時に1番はじめに理解してもらいたいのがこの「借りられる額」と「借りてもいい額」が違うということです。

銀行は現在の収入でしか借入額を判断しない

銀行は現在の収入をチェックしますが、お財布の紐のゆるさはチェックしないのです。ましてはこれからの収入の動向も確認のしようがありません。（他に借入があるかどうかは必ず確認します）

未来のお金の動きは人によって全然違う

車の購入や子供の教育費、交際費や娯楽費・レジャー費など人によって違います。当然不慮の事故や病気など思いがけない出来事も起こりうる可能性は0ではありません。極端な話、今勤めている会社だってどうなるかわからないのです。

1番お金がかかるのは大学進学時

教育費の中でもとくに大学進学は多くのお金が必要になります。もちろん、私立に行くか国立に行くか、ひとり暮らしをするのか、家から通うのか、学部や学科の違いでも大きく変わります。シミュレーションをするとよくわかるのですが、大学進学時にマイナスになるケースが多く見受けられるのです。

結局借りてもいい額はいくらなの？

という気持ちかと察します。が、上でも述べたように家族によって支出が違うので一概にすぐに答えは出せません。ですので1度ライフプランのシミュレーションをすると良いでしょう。ライフプランシミュレーションとは、現在の収入と支出、今後の人生計画を元に収入と支出を計算して、現在から将来まで家計状況の予測をグラフで見える化するものです。 グラフ化することで、実際にいくら借りても大丈夫かわかるのです。最近はライフプランシミュレーションを行っている会社も増えてきたので信頼できる会社があれば相談してみると良いでしょう。 相談する際に気をつけてもらいたいのが相談する相手です。銀行などの売り手側の人間は自社商品を売りたいので中立的なアドバイスはしてくれません。ハウスメーカーの営業担当はそもそも知識が低いのでおすすめできないです。 餅は餅屋じゃないですが、大事なお金の話は専門家に相談することをおすすめします。 ハウスメーカーに相談するのはちょっと・・・という方には自身でシミュレーションできるサイトもありますので活用してみるのも良いでしょう。 自分で描く未来予想図ライフプランシミュレーション（一般社団法人 全国銀行協会） より具体的に数字を出すことでより信頼できる数字となります。面倒でも一度夫婦で話し合うと良いと思います。ただでさえ家づくりは夫婦の話し合いが必要ですので。

ライフプランシミュレーションをするのが面倒という方

そんな人のために返済率という観点で借りても良い額の目安をお伝えしたいと思います。 返済比率とは、住宅ローンの返済額が年収のどれくらいを占めるかということ。金融機関は融資額を提示する時、返済比率の上限を30～35％、理想を20～25％としているところが大多数です。 たとえば「フラット35」の返済比率の基準は、年収300～400万円未満30％以下、400～700万円未満35％以下、700万円以上40％以下となっています。（さきほど計算した借入可能額は、返済比率をMAX35％にした融資限度額） で、結論から言いますと30～35年の長期間、毎月支払い続ける住宅ローンは、余裕を持って年収の20％以内に収めることをおすすめします。住宅購入の場合、固定資産税や修繕費、火災保険料もかかるので20%以内が理想です。

【結論】年収別の住宅ローン目安一覧表

結果的に年収の5～6倍が無理なく返せる額＝物件購入予算ということになります。 では、「借りられる額（借入可能額）・その場合の月額返済額」と、「返済比率を20％にした無理なく返せる額・その場合の月額返済額」を比較してみましょう。 借入可能額：金利1.3％（元利均等）・返済期間35年・返済比率35% 借りてもいい額：金利1.3％（元利均等）・返済期間35年・返済比率20% （　）は月々の返済額

年収	借入可能額	借りてもいい額
300万円	2,520万円 (7,5万円)	1,680万円 (5,0万円)
350万円	2,950万円 (8,8万円)	1,990万円 (5,9万円)
400万円	3,930万円 (11,7万円)	2,250万円 (6,7万円)
450万円	4,420万円 (13,2万円)	2,520万円 (7,5万円)
500万円	4,918万円 (14,6万円)	2,830万円 (8,4万円)
550万円	5,410万円 (16,1万円)	3,100万円 (9,2万円)
600万円	5,900万円 (17,5万円)	3,370万円 (10,0万円)
650万円	6,390万円 (19,0万円)	3,710万円 (11,0万円)
700万円	6,880万円 (20,5万円)	3,940万円 (11,7万円)
750万円	7,370万円 (21,9万円)	4,210万円 (12,5万円)
800万円	7,870万円 (23,4万円)	4,510万円 (13,4万円)

上記の年収は旦那様だけでなくご夫婦で考えて良い数字です。ご夫婦で考える場合は、たとえ奥様は現在フルタイムで働いている場合でも、将来フルタイムで働き続けるのか、パートタイムになるのか、それとも専業主婦なのか働き方で大きく収入が変わるので注意が必要です。 あくまでも一つの目安となります。前でも述べたように、家族構成やライフスタイルが違えば支出に大きな差があるからです。それに金利を1.3％35年の固定で計算していますが、金利が高くなればその分借入額は小さく（もしくは月々の返済は大きく）なりますのであしからず。

世帯年収別でみる、おすすめの住宅会社

年収300万円のご家族におすすめの住宅会社

＜土地と建物の場合＞ 無理なく返せる1,700万円で土地＋建物となると、正直新築は難しいです。共働きで収入を増やして借りてもいい額をあげましょう。 ＜建物のみ（土地所有）の場合＞ 土地は持っていて1,700万円で建物を探そうとすると、注文住宅は難しいです。ローコスト系の規格住宅を探してみるのが良いでしょう。注意すべき点は２つ。本体価格だけでは家は建ちませんので気をつけてください。またたとえ土地を持っている場合でも土地によって＋αの金額がかかるので注意してください。

年収400万円のご家族におすすめの住宅会社

＜土地と建物の場合＞ 借りてもいい額の場合だと2,250万円なので、土地＋建物で考えたときに新築は難しいかもしれません。けれどたとえ自己資金や親御さんからの援助で+300万円ほどあれば2,550万円となるので、土地からでもローコスト系の住宅であれば建築可能です。 ＜建物のみ（土地所有）の場合＞ 土地の状態や家の大きさや求める仕様・性能にもよりますが注文住宅での建築も検討できるかと思います。

年収500万円のご家族におすすめの住宅会社

＜土地と建物の場合＞ 年収が500万円の場合フラット35でも5,000万円近く借りられます。しかし借りてもいい額は2,830万円なのでより正確なシミュレーションをして自分たちの適正価格を把握するのもいいかもしれません。というのも3,000万円を超えてくると建築の幅（選択肢）が広がるからです ＜建物のみ（土地所有）の場合＞ 借りてもいい額の2,830万円では土地の状態や家の大きさや求める仕様・性能にもよりますが、こだわりの家づくりができるのではないでしょうか。この価格帯の住宅会社はハウスメーカーや工務店も含め選択肢の幅は広いと思われます。

年収600万円のご家族におすすめの住宅会社

＜土地と建物の場合＞ 借りてもいい額は3,370万円です。ちょうど月々の返済額が10万円となります。どんな土地を選ぶのか、どんな住宅会社を選ぶのか、どんな家づくりをするのか選択肢の幅もありつつ、差が出るような価格帯です。 ＜建物のみ（土地所有）の場合＞ この辺りからハイブランドの大手ハウスメーカーでない限り、自分たちの理想的な家づくりが可能になるのではないでしょうか。

年収700万円のご家族におすすめの住宅会社

＜土地と建物の場合＞ 計算上では無理なく4,000万円近く借りられる年収です。経験上このくらいの年収のご家族は、ライフスタイルによってかなりの開きがあるので浪費気味というご家族は注意が必要かもしれません。 ＜建物のみ（土地所有）の場合＞ 建物のみで4,000万円（借りてもいい額）使っても良ければかなりこだわりの住宅が建てれるでしょう。

年収800万円のご家族におすすめの住宅会社

＜土地と建物の場合＞ よっぽど高級な家づくりを求めていない限り、年収的には縛りがないと思います。が、もちろんご家族によって支出は違うのでそこだけは頭の片隅に。 ＜建物のみ（土地所有）の場合＞ こだわりの住宅を建てたれますね。 「住宅保証機構」のサイトで具体的な住宅ローンシミュレーションが無料でできますので時間があるときに覗いてみてください。サイトのデザインにちょっと古さを感じますが（笑）

フラット35と変動金利と固定金利

よくある住宅ローンについての質問

Q.変動と固定どっちがいいのですか？ A.この質問は本当に多いです。結論から言いますと、正解はありません。しいていうと変動金利を選んではいけない人はいます。詳しくは専門家に相談、または僕にお気軽にご相談ください。（2級ファイナンシャルプランナーの国家資格持ってます。ペーパーですが笑）

住宅会社を比較するときに考えるお金の話

坪単価に関する話

／／ もしかして 「坪単価いくらですか？」 って質問しちゃってます？ ＼＼ 見学会や住宅公園において1番多い質問が「坪単価いくらですか？」だと思います。（山梨家づくり新聞調べ笑） やっぱり気になりますよね？坪単価！ 僕はよく覆面捜査官として完成見学会などに参加しているのですが（笑）、一応「坪単価いくらですか？」と質問してみます（笑）。 坪単価ってわかりやすい指標だと思うんですよね。大体この会社ではいくらくらいで家が建つのか知りたいですもんね。 でも本当に知りたいのはトータルいくらかじゃないですか？坪単価を聞いてもトータルの予算は残念ながらわかないのです。 ／ 実は・・・ 坪単価の定義が 会社によって全然違う ＼ そうなんです！誰もが使っている「坪単価いくらですか？」はわかりやすい指標のようで会社によって定義が違うので当てにならないのです！ で、正直な会社ほど高くなっちゃうんですよね・・・。 ／ なぜ 坪単価が 当てにならないのか ＼ そもそも本体価格÷延床面積＝坪単価が一般的なのですが・・・ ／ 坪単価には 明確なルールが 存在しない ＼ え？と思われたかもしれませんが、坪単価のルールが曖昧なんですよね・・・

本体価格には別途工事費や諸経費は含まれない

本体価格にどこまで含めるのか会社ごとに違います。地盤調査・地盤改良、電気・ガス・給排水などの引き込み工事、外構工事などは別途工事と表現されるのが一般的ですが、微妙なのは照明器具やエアコン、カーテン。これらを本体価格に入れている会社と入れていない会社があるのです。

延床面積を施工面積で計算すると安くなる

「延床面積」というのは各階の床面積を合計した面積のことで、玄関ポーチやベランダ、吹抜け部分、ウッドデッキなどの面積は含まれません。一方「施工面積」というのは実際に施工した部分の面積になるため、延床面積には含まれない部分も面積に加算されます。しかも、どこまでを「施工面積」とするかは各ハウスメーカーによって基準が違うんですよ。

坪数が大きいほど坪単価は安くなる

たとえば（坪単価）60万円×５０坪＝3,000万円ですが、25坪なら1,500万円に!とはならないのです。なぜなら床面積が減ってもキッチンやバス、トイレといった住宅設備や運搬費、仮設費用、養生費用、人件費などの様々な費用が床面積に比例して小さくなるわけではないからです。なので面積が小さい家ほど坪単価が高くなります。

そもそも今観ている家は標準仕様なのか

住宅公園のモデルハウスは標準仕様ではなグレードアップしています。で、坪単価いくらですか？と聞くと標準仕様だと・・・みたいな話をします。しかもモデルハウスは50坪くらいあり、坪単価自体は安く表現されます。 そうこれらが坪単価30万円！っとアピールしている某有名ハウスメーカーのカラクリです。 ／ 坪単価に騙されるな！の話 まとめ ＼ 坪単価はあくまで目安、比較はプランの中身で！可能なら「この家と同じものを建てると時の総予算を教えてください」と聞くようにしましょう。 そして注意してほしいのは家を建てるのに必要な費用は、建築費だけではありません。仲介や登記、印紙などの税金、ローンの手数料や保険料など・・・様々な諸経費が必要になるのです。当り前ですが、これらは坪単価には含まれていませんのであしからず。

ハウスメーカーと工務店と設計事務所について

注文住宅と規格住宅と建売住宅

どんなところで差が出る？

まとめ

山梨で家づくりをする人が最初にこれから学ぶべきお金の話について語らせてもらいましたがもっともっと家づくりについて知る必要があります。 土地のことや、会社選びのポイント、家づくりの疑問にお答えできるように情報をUPしていきますのでぜひフォローしてください！

この記事を書いた人　

運営責任者である僕は山梨県内の住宅会社を中心に活動するフリーのライター兼デザイナー。 自身の家づくりと住宅の営業マンだった経験を活かし様々な会社のWEB制作やデザインを担当しております。 仕事柄山梨の住宅会社の動向を常にチェック。おそらく住宅に山梨で１番詳しい素人です笑 そんな自身の経験をもとに家づくりに関するさまざまな情報を、わかりやすく客観的に解説することを目的としたサイトが「山梨家づくり新聞」。 山梨で住宅に関わる専門家の監修のもと、信頼できる情報サイトを目指します。

    ／／ 山梨県内の住宅会社に 携わって見えた ３つのこと ＼＼ １.会社によって実力差がすさまじい！ 快適さ、住み心地、空気感、おしゃれ感など全然違う。もちろん価格も。一見すると同じような家づくりをしていても差は歴然。 2.結局、良いものは高い（泣） 『かっこ良く』て『お洒落』で『性能が良く』て『使い勝手が良く』て『こだわっている』家は良くみえるけど、結局コストがかかっている。 3.あなたに合わない会社は山程ある。 合わない会社が沢山あるから理想の会社に中々出会えない。仮にあなたに合わない会社で契約してしまったら、失敗するし後悔してしまう。 ／／ そもそも色んな会社があって どこの家づくりが１番良いか 分からなくないですか？ ＼＼ 山梨家づくり新聞は【失敗しない家を建てたい方】と【知る人ぞ知る優良住宅会社】とを繋ぐ架け橋を目指しています。 具体的な活動として 1.家づくりの情報発信 2.イベント告知 3.施工事例の紹介 ※個別で家づくりに関する相談をお受けしています ／ 宣伝や営業が上手な 会社が選ばれている という事実 ＼ 宣伝や営業が上手な会社ほど良くみえます。 けれど、フリーペーパーや情報誌にお金をかけない会社や、営業マンがいない会社でも良い家づくりをしている会社は沢山あるのです。 しかも、余計な経費がかかっていない分リーズナブルに家づくりができるに・・・。 これから家づくりをする人に正しい家づくりの知識と知る人ぞ知る優良住宅会社を知ってもらいたい。 そんな想いでこのサイトを立ち上げました。 （2020年本格始動）